中海作為房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)的利潤(rùn)老大，即使在全行業(yè)的利潤(rùn)跌破10%，凈利潤(rùn)率仍然達(dá)到了23%，秒殺萬(wàn)科、碧桂園、恒大等標(biāo)桿房企。而中海地產(chǎn)的利潤(rùn)率能甩出對(duì)手幾條街，主要在于其成本控制太強(qiáng)啊，地庫(kù)作為成本控制中的重中之重，今天和大家分享一個(gè)中海的地下車(chē)庫(kù)成本控制方法。

一、地下車(chē)庫(kù)停車(chē)數(shù)量

1、車(chē)庫(kù)范圍

獨(dú)立地庫(kù)與大底盤(pán)地庫(kù)各有利弊，須結(jié)合地質(zhì)條件及總圖布局進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性研究，確定最優(yōu)的地庫(kù)布局，將地庫(kù)成本控制在最初階段；

2、車(chē)庫(kù)層數(shù)

盡量不做兩層地庫(kù)或減少地下二層地庫(kù)面積

3、車(chē)庫(kù)埋深

結(jié)合場(chǎng)地、管線布局；有條件盡量架空、半地下停車(chē)。

二、人防地下室問(wèn)題

1、盡量降低人防等級(jí)，爭(zhēng)取不做5級(jí)人房

明確人防等級(jí)后再開(kāi)始設(shè)計(jì)。如果是乙級(jí)人防（常5級(jí)或常6級(jí)），無(wú)需每個(gè)防護(hù)單元均設(shè)置通往室外露天的樓梯，可以借用相連的防護(hù)單位；這樣可以騰出大量車(chē)位；

人防口部設(shè)置應(yīng)布置在不影響停車(chē)的地方，尤其不宜布置在車(chē)道旁。

2、盡量利用汽車(chē)坡道做人防主要出入口

人防主要出入口需露出地面，并做防雨設(shè)施或做鋼筋砼防倒塌棚架，既浪費(fèi)又影響景觀，應(yīng)盡量減少；

相鄰防護(hù)單元的主要出入口應(yīng)合并設(shè)置。

三、停車(chē)效率的提升

1、再次澄清關(guān)于“單車(chē)位面積”的統(tǒng)計(jì)口徑

地下車(chē)庫(kù)總面積= 地下車(chē)庫(kù) + 全部設(shè)備用房 + 主樓地下室

只有當(dāng)存在垃圾房、污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、物管用房等特殊情況下需要設(shè)置的房間時(shí)，可允許進(jìn)行特別說(shuō)明及復(fù)核。

2、集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)诬?chē)位面積35 ㎡

控制標(biāo)準(zhǔn)并不是最優(yōu)值，不能應(yīng)已經(jīng)達(dá)到而停止優(yōu)化！

（1）無(wú)人防地下室通?？梢宰龅?2平米/輛；

（2）大型停車(chē)庫(kù)效率較高，很多可以做到30平米/輛以下；

（3）當(dāng)?shù)貛?kù)與建筑塔樓徹底脫開(kāi)，同時(shí)又沒(méi)有人防時(shí)，停車(chē)率值能輕松做到25平米/輛以下；

（4）目前，各項(xiàng)目中，有做到33平米、37平米、甚至41平米，成本優(yōu)化空間仍然是很大。

普通地下一層車(chē)庫(kù)建安成本約1600元/平米，人防地下室約2300元。

以停放500輛的車(chē)庫(kù)，單車(chē)位面積每減少1平米，至少降低造價(jià)80萬(wàn)，平攤可售成本降低14.4元。

3、柱網(wǎng)布置

（1）集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)：7800X7800

《汽車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定小車(chē)位1800X4800，車(chē)側(cè)600，車(chē)尾500，兩車(chē)共用，普通車(chē)位可以按照2400X5050。

7800柱網(wǎng)可以滿足普通停車(chē)位要求（除非政府對(duì)停車(chē)有其他明確意見(jiàn)）。后側(cè)有墻，車(chē)位應(yīng)按照2400X5300。

地下室輪廓線：要求平直方正，無(wú)用的面積一定要剔除。

無(wú)實(shí)際用途，應(yīng)修改地庫(kù)輪廓。

無(wú)實(shí)際用途，修改地庫(kù)輪廓或改作他用。

4、布置方式

布置方式

設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制

5、設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制

經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：10萬(wàn)平米規(guī)模的住宅小區(qū)，設(shè)備房面積約700～800平米左右（未含車(chē)庫(kù)排風(fēng)、消防控制）。

其中，變配電房約150平米；公變房：約50平米；柴油發(fā)電機(jī)房：約100平米；水泵房：約120平米；生活水池：約100平米；消防水池：約150平米；其他：約50平米。

小區(qū)規(guī)模每增加10萬(wàn)平米，設(shè)備房增大30%左右。

6、設(shè)備用房位置需要仔細(xì)斟酌

車(chē)道兩邊是車(chē)位布置的黃金寶地，設(shè)備房（以及非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)）不應(yīng)擠占停車(chē)位置；

此處位置規(guī)整且靠近車(chē)道，不宜布置設(shè)備用房。